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房产拆迁案例
商品房买卖合同纠纷(二)

宸瀚房地产业务部律师,实行专业律师的分工合作,致力于房地产及其基础设施业务。现今由于房地产纠纷已深入人们的日常生活,为此,根据我所这些年来在这方面的实践经验,在这里就商品房买卖合同纠纷的常见形式,个别典型案例以及应对策略做以下说明。

商品房买卖合同纠纷,该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷,主要包括以下几种:

开发商预售,逾期向购房人交房;开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证;开发商交付的商品房面积增大或减少;开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致;开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同;开发商一房二卖或又卖又抵押;商品房质量有问题;购房人不按期领取钥匙;商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任;商品房买卖合同被解除后,银行贷款如何处理;因房地产政策发生变化购房人要求解除商品房买卖合同。

现在分析一下关于只签订了商品房认购书而未签订规范合同的纠纷,请看下面一个案例:

2010年11月,张某与开发商订立预订住宅意向书一份,意向书内容包含:一、张某向开发商预订某住宅楼11层02室房屋,建筑面积约97平方米,每平方米价格为5000元;二、张某支付10000元作为预订住宅室号的预约金,开发商在收到该预约金后为张某保留所订室号的住宅;三、卖方同意张某在签订预售合同前无条件退房,张某的退房要求应以书面形式提出,卖方收到张某书面退房请求后,三日内退还原告所付预约金,但不计利息;四、卖方在收到张某的预约金后,不得擅自将其所订住宅,订予他人,如擅自订予他人,除预约金返还原告外,另给予预约金百分之二十的补偿;五、在卖方通知张某前来签订预售合同时,张某应在十日内前来签订预售合同,逾期视为自动放弃,预约金仍由卖方负责全额退还;六、在双方签订预售合同后,预约金抵作房款,付款方式以预售合同为准。双方订立预售合同后,意向书终止。

    按《城市房地产管理法》的规定,在商品房预售过程中商品房预售方和预购方应当签订商品房预售合同。由于商品房预售前须先取得预售合同许可证,所以,双方往往会在签订正式的预售合同之前预先订立预订意向书,初步约定预售交易条件。预订意向书是平等双方当事人真实意思表示,使双方秉承诚信以达成正式合同,它属于预约合同,自订立时具有法律效力,它与商品房预售合同之间是预约与本约的关系。认购书是独立的合同,却不应属于商品房买卖合同,其仅是双方约定在特定的时间内签署正式商品房预售合同为目的的合同。

    且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。在此案例中,双方所订立的意向书约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、房屋的定价、付款方式、付款时间。双方订立的意向书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且如果张某已按意向书约定支付全部购房款,故可认定双方所签意向书为商品房买卖合同。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”即开发商若有因房价上涨而欲违约,则于张某起诉前取得讼争房屋的商品房预售许可证,则可认定双方所签合同合法有效。因此,订房意向书可能被认定为商品房买卖合同。

 
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