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房产拆迁案例
商品房买卖合同纠纷(一)

宸瀚房地产业务部律师,实行专业律师的分工合作,致力于房地产及其基础设施业务。现今由于房地产纠纷已深入人们的日常生活,为此,根据我所这些年来在这方面的实践经验,在这里就商品房买卖合同纠纷的常见形式,个别典型案例以及应对策略做以下说明。

商品房买卖合同纠纷该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷,主要包括以下几种:

开发商预售,逾期向购房人交房; 开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证; 开发商交付的商品房面积增大或减少; 开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致; 开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同开发商一房二卖或又卖又抵押; 商品房质量有问题;购房人不按期领取钥匙; 商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任;商品房买卖合同被解除后,银行贷款如何处理; 因房地产政策发生变化购房人要求解除商品房买卖合同。

在这里首先谈论一下逾期交房的纠纷,请看下面一个案例:

市民王某20121月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同,合同约定房屋的交房日期为当年631日。但在到期交房时,房地产开发公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此,王某以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后,王某将房地产开发公司告上法庭,申请法院判令房地产开发公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等费用损失。庭审中,房地产开发公司辩称,涉诉商品房并非如王某所说,其实已经符合了业主入住的条件,已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表,故无需出示验收备案表给王某因此,房地产开发公司对王某要求的已付款利息、违约金、租房费等损失均不认可。

  此案中,原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示,合同中明确了双方的权利义务,对房地产开发公司逾期交房所要承担的责任也有所规定对于商品房的交付条件,我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《城乡规划法》第四十五条规定:县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定,同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 根据上述法律、行政法规,房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是经验收合格的商品房。2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程,实行消防备案制度。因此,住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。而关于房屋验收备案表,根据《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》第十八条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 房地产开发企业组织设计、施工、监理等有关单位对房地产开发项目进行竣工验收。 房地产开发企业应当自房地产开发项目竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件及房地产开发主管部门提出的综合意见报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见,我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制

但是,依照《合同法》规定,违约金和实际损失不能重复计算,在本案中,违约金数额不能弥补王某的租房费损失,则违约金应以王某的房租替代。因此,房地产开发公司应支付王某其已付款利息以及租房损失。

 
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