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房产拆迁案例
不动产登记与合同效力之间的关系

【案情简介】被告自有房屋一幢,以人民币283000元的价格出卖给原告,定金人民币10000元,在12月15日前房款两清,违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房款给被告时被告反悔, 不同意将该房屋出卖给原告。 原告主张该买卖合同是合法有效的,被告应按合同约定履行义务,要求被告双倍返还定金,并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币83000元,被告虽然在买房合约上签名的,但原告未签名,该合约只是收取定金的凭据,而不是房屋买卖的书面合同,且双方没有到房产部门办理过户登记手续,是无效的合同,我只同意返还定金人民币10000元。

        一审法院经审理认为, 被告将自有的一幢房屋出卖给原告,且收取后原告交纳的证约定金 10000元,虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名,但原告始终承认该合约,该合约是原、被告双方真实的意思表示,是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续,但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔,拒绝出卖该房屋,构成违约,被告应当承担违约的民事责任。据此判决:被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。

【评析】本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。 房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项,在国家职能部门登记备案,使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理,确认不动产诉讼归属重要的根据。但是不动产登记并不意味着未经过户登记,不动产物权转移合同便无效。事实上,不动产登记是物权行为,而不动产转移合同则是债权行为,登记只能对不动产物权效力发生影响,不能对不动产转移合同的效力发生影响,当事人依据转移合同,实施不动产物权登记行为, 才能最终取得不动产物权, 该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。本案中原告虽然没有在合约签名,但是原告始终承认该合约,没有对该合约予以否认,且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定,因此该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同,是合法有效的,其合同效力是不以过户登记为要件的,被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。

 
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